Juíza concluiu que a advogada se valeu da confiança de clientes idosos para induzi-los a assinar a venda do imóvel por R$ 50 mil, valor muito inferior aos R$ 200 mil atribuídos ao bem.
A juíza de Direito Elaine Veloso Marraschi, da 1ª vara da comarca de Penha/SC, declarou nulo contrato particular pelo qual uma advogada alegava ter comprado, por R$ 50 mil, imóvel pertencente a casal de clientes idosos que ela representava em ação de usucapião.
Para a magistrada, o negócio foi marcado por vício de forma, simulação e violação dos deveres éticos da relação entre advogado e cliente. A profissional também foi condenada a pagar R$ 15 mil por danos morais aos sete herdeiros.
Entenda o caso
Os autores, filhos e netos do casal falecido, relataram que os idosos contrataram a advogada para ajuizar ação de usucapião de um imóvel em Balneário Piçarras/SC, mediante honorários de 15% sobre o valor venal do bem.
Segundo a ação, durante o processo, a profissional levou os clientes a um tabelionato sob a justificativa de que assinariam documento necessário à conclusão da usucapião. O homem, de 82 anos, era analfabeto e cego de um dos olhos; a mulher, de 76, era semianalfabeta.
Os herdeiros afirmaram que o instrumento não foi lido ao casal, que não recebeu cópia. Conforme a sentença, o homem apenas desenhava o próprio nome.
Após o trânsito em julgado da usucapião, os familiares desconfiaram de solicitações feitas pela advogada e a notificaram extrajudicialmente, em março de 2017, sobre a possível existência de contrato de compra e venda. Não houve resposta.
Com a morte de ambos, a profissional apresentou, em embargos de terceiro, contrato datado de abril de 2016, no qual figurava como compradora do imóvel por R$ 50 mil, supostamente pagos à vista.
Os herdeiros alegaram que os vendedores desconheciam o conteúdo do documento e foram induzidos a acreditar que assinavam instrumento relacionado à usucapião. Também apontaram falta de prova do pagamento e contradição na conduta da advogada, que havia atribuído ao imóvel o valor de R$ 200 mil e solicitado sua penhora em execução de honorários.
Em defesa, a profissional sustentou que a compra e venda foi regularmente celebrada, com reconhecimento de firmas e testemunhas, e que o pagamento foi feito em espécie, conforme declaração de quitação no contrato.
Afirmou ainda que a indicação do bem à penhora não afastava a aquisição e invocou a súmula 84 do STJ, que admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda sem registro.
Negócio foi anulado por vício de forma e simulação
Ao julgar o caso, a magistrada apontou três fundamentos independentes para a nulidade: o descumprimento das formalidades exigidas diante do analfabetismo de um dos vendedores, a simulação do negócio e o aproveitamento indevido da confiança profissional.
Inicialmente, observou que negócios imobiliários superiores a 30 salários mínimos exigiam escritura pública. Como o contrato indicava preço de R$ 50 mil, acima do limite então vigente de R$ 26,4 mil, o negócio não poderia ter sido formalizado apenas por instrumento particular.
A juíza também destacou que a contratação com pessoa analfabeta exige cautelas para assegurar manifestação válida de vontade, como escritura pública com leitura em voz alta ou assinatura a rogo, com as formalidades correspondentes.
No caso, não houve escritura pública, assinatura a rogo nem leitura do documento aos vendedores. Segundo a sentença, o reconhecimento de firma certificava apenas a autenticidade da assinatura, sem suprir a forma exigida por lei.
A magistrada também considerou caracterizada a simulação diante de diversos elementos: a indicação do imóvel à penhora pela própria advogada, apesar de posteriormente alegar ser sua proprietária; a apresentação do contrato somente após a morte dos vendedores; a ausência de comprovante do pagamento; a diferença entre o preço declarado, de R$ 50 mil, e o valor de R$ 200 mil atribuído ao bem; o silêncio diante da notificação extrajudicial; e a permanência dos idosos na posse do imóvel.
Confiança profissional foi usada para induzir clientes a erro
Para a julgadora, os fatos também evidenciaram dolo, pois a profissional teria se valido da confiança dos clientes para levá-los ao tabelionato sob o pretexto de assinatura de documento ligado à usucapião, quando o instrumento a colocava como compradora do único imóvel do casal.
A sentença ressaltou que a alegada aquisição ocorreu durante o andamento da ação de usucapião patrocinada pela própria profissional e tinha por objeto o bem discutido no processo.
Para a magistrada, a conduta violou os deveres de lealdade, probidade e boa-fé e resultaria em dupla vantagem à advogada: os honorários pelo êxito da ação e o próprio imóvel, por valor inferior ao que ela mesma lhe havia atribuído.
A súmula 84 do STJ foi considerada inaplicável, pois pressupõe posse decorrente de compromisso válido de compra e venda. No caso, além da nulidade do negócio, a advogada nunca exerceu a posse do imóvel.
Com isso, a juíza anulou o contrato, determinou o cancelamento de eventuais averbações dele decorrentes e restabeleceu o direito de propriedade em favor do espólio, para regularização no inventário.
A profissional também foi condenada ao pagamento de R$ 15 mil por danos morais, a serem divididos igualmente entre os sete autores. Segundo a magistrada, o caso ultrapassou mero conflito patrimonial, diante da ameaça ao único bem da família, do sentimento de traição e do desgaste provocado pelas disputas judiciais.
A sentença ainda revogou tutela provisória anteriormente concedida à advogada, fixou honorários sucumbenciais em 15% sobre o valor atualizado da condenação e determinou o envio de cópia integral da decisão à OAB/SC, para eventual apuração disciplinar.
Processo: 0302703-08.2018.8.24.0048
(Fonte: Migalhas)
